精装智能化城市综合体 赢在起跑线

    郁亮说，中国地产行业“弯腰就能捡到钱”的住宅黄金时代已经结束，但以持有经营型为主的商业地产白银时代依然前景可期。地产市场思维将将更多地向精细化、平台化、金融化靠拢。

    但商业地产市场经过地产商一哄而入后，野蛮式生长的恶果逐步显现。据贝尔信综合体数据库数据显示，2014年2月，全国在建综合体项目5052个，已建成综合体项目3102个，综合统计全国综合体数量8154个。截止目前最新统计数据，中国商业综合体项目已经超过8500个，其中在建综合体项目4900余个。商业地产市场供需失衡，同质化凸显，泡沫严重，恶心竞争剧烈，再加上电商的强力冲击，招商难、运营难等问题已将商业地产挤到悬崖边，不突破，就难以生存。

    想要提升综合体的竞争力，那就必须要有亮点和卖点。一批优秀企业对此展开了探索。其中深圳市贝尔信智能系统有限公司总裁郑长春提出的综合体精装修智能化I.O.S。商业模式尤为引人瞩目。2014年8月22日，郑长春接受深圳新浪乐居的专访，为大家讲述贝尔信精装修智能化I.O.S。商业模式发展背后的故事。

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    深圳市贝尔信智能系统有限公司总裁郑长春

    如今是科技的时代，城市处处都在追求智慧，综合体自然也不例外。以深圳为例，深圳的楼盘可谓寸土寸金。相比于日前杭州某些楼盘的暴跌，深圳房价稳如泰山，一直呈上涨趋势。在郑长春看来，其中一个重要原因就在于深圳楼盘的科技水平高，含金量高。综合体已经不再满足于简单低端的弱电、监控等，而向综合体智能化、网络化、O2O、移动物联网等转移。

    在商业地产中，区位优势及项目定位、招商策略和建设同步速度、智能信息化水平是决定综合体成败的三大重要因素。而随着科技的发展和人们对自动化需求的增高，智能化所占的比例越来越高。正如郑长春总裁所言，综合体若加入智能化建设，会提高5%-10%的建设费用，但建好后则会降低20—30%的运营维护的成本，同时提升品牌，获得项目溢价，从深圳的红树西岸可以看出，由于项目整体运用了霍尼韦尔全套智能化系统，售价比周边的地价提高3倍之多。??

    在合作模式方面，贝尔信以地产商实际需求为准，推出I.O.S。商业模式：“后土建按揭式装修+智能化MSP综合解决方案”，包括”业主自建+自主运营”、“业主租建+自主运营”、“业主建设+运营全外包”三大具体方案，在帮助业主进行智能化建设的同时，也提供后续维护和运营的服务。

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    深圳贝尔信总裁郑长春、副总裁梁伶俐和新浪乐居记者合影

    而对于如何平衡资金与智能化的矛盾，郑长春对乐居记者表示，贝尔信有信心运用智慧城市综合体的核心理念，以MSP管理服务提供商和投资建设运营商的角色，开启了全新的I.O.S。商业模式，即以投资和建设者的身份，运用智慧城市综合体理念，在智能化行业统一标准，与开发商共担风险，共同提升品牌，共赢分账。此外，8月29日贝尔信会召开 “智慧地产I.O.S。模式新闻发布会”，深度解读综定制综合体精装修智能化I.O.S。商业模式的精髓。

    以下是本次专访问答整理：

    新浪乐居：贝尔信对“智慧城市综合体”有自己的一些见解，现在我们看到很多城市的综合体非常多，同质化也很严重。你认为，城市综合体面临的现状跟风险在哪里？

    郑长春：“城市综合体”是一个舶来品，是国外的一个概念，王健林先生把他命名“豪布斯卡”，包括如下的几种业态当中的三种或者三种以上的整合，酒店、办公、公园和停车场，会议系统、商业、娱乐还有会展等等，是这个三种或者是三种以上构成了的一个混合的业态。??

    事实上，我们2014年2月份统计数据显示，上半年全国在建的综合体5千多个，已经建成的是3100个。总体来说，有8千多个综合体，分布在一、二、三、四线城市里面。截至目前最新统计数据，中国的商业综合体在建的面积已经达到4.79亿平方米，2015年将会达到5.64亿平方米，相当于全球在建综合体所有的面积的半壁江山，这是与中国目前兴起的城镇化、信息化和农业现代化等等有关系。??

    我相信这个数字还会继续扩大，在新型城镇化建设推进下，在城市、城镇、城乡接合部还会有更多的街区综合体、社区综合体，还有农村亦工、亦农、亦商的离土不离乡的综合体出现，因此这个数据是非常庞大。这样面临最重要的问题是，我们现在虽然说有这么多的存量和在建的体量，但是人们的消费时间是特定的，综合体本身已经同质化非常严重，再加上电商的出现，面临的竞争也会更加激烈。??

    新浪乐居：电商的出现，对城市综合体有哪些方面的冲击？

    郑长春：综合体本身就存在严重的同质化和泡沫问题，电商的出现，更加剧烈地冲击了综合体的客流，加剧了市场竞争，招商难、运营难两大难严重阻碍着综合体的发展。面对目前无序竞争的城市综合体而言，我们提出了用智慧的办法来经营，称之为“智慧城市综合体”。??

    这个“智慧”包括三方面的层次，第一是我们的商业模式智慧；第二是在运营城市综合体过程当中运用的技术是智慧的，有智能化和智慧化的技术，大量地用人工智能、模式识别技术；第三是客户、商家、业主通过建立在一个智慧的平台上，实现共赢的运营方式，这样达到智慧的城市综合体的一个目标。换言之，我们讲的三个“智慧”，是商业模式智慧、技术智慧，平台智慧。??

    我们推出这个概念后，目前在业内获得了不少反响，城市综合体是有定论的，城市综合体以后如何运营，为此我们提出了“智慧城市综合体”的概念。??

    新浪乐居：运营商业地产成败的关键要素有哪些？

    郑长春：商业地产和住宅地产的经营有着本质的区别。就像李嘉诚先生说的，住宅地产就是“地段、地段，还是地段”，核心元素是地段好就会卖得好。但是城市综合体是营造商圈、创造地段的，不能仅仅依赖地段发展。本来可能是一个城乡接合部，甚至是一个新区，由于有城市综合体的出现，周边就会有新商圈形成。深圳的万象城、海岸城、益田假日广场的出现亦是带动了所在区域新商圈的形成。营造商圈、创造地段，随着交通枢纽的出现，人员转换的枢纽也就出现。??

    怎样去营造商圈和创造地段，我认为有三个方面非常重要的。第一，城市综合体的定位和规划，是商业地产成功与否的关键。首先是顾客的定位，比如万象城定位在城市的高端消费人群同时还有年轻时尚的消费人群，有餐饮、有娱乐、有休闲，这三个方面搭配。二是经营商家的定位，谁来经营，特别是你引不引进电商，你给不给大家一个休闲娱乐的场所，这明确了主力店和引进哪一类的商家，招商是招什么样的人来经营。三是商铺投资者的定位，这三个定位决定了项目前期的定位。??

    还有规划，决定城市综合体DNA是不是优质的，有没有成长空间，节点、商圈，地段如何形成、如何定位，规划和咨询阶段是非常重要的，我们讲“三个定位、一个规划”，决定了项目运营成败的关键。??

    第二，招商是承接综合体的业态分布与规划的，招商是否成功，也决定着项目运营的成败。??

    第三，决定综合体能否运营成功，目前最重要的一个因素是精装修和智能化。这点目前还处于明珠蒙尘阶段，未得到业界的普遍认识，然而也已有不少地产商开始意识到智能化对商业地产持久 经营的重要性，积极地寻求解决之道。可以说精装修和智能化前景可期，厚积薄发也只待时日。贝尔信在这方面是有着力点的，我们提出“智慧城市综合体”有案例的，有成功经验的。??

    新浪乐居：在介入建设城市综合体里，贝尔信做了哪些工作，有没有什么成功的案列跟我们分享下？?

    郑长春：贝尔信在国内最早是2011年的时候就提出了“智慧城市综合体”的理念，百度上有很多我们对这方面的理论体系，例如“4+1”的理论体系。后来我们在湖南株洲的神农城综合体里面，和当地政府合作建设成了一个“智慧神农城”项目，这个神农城囊括九大建筑，占地3千亩，商业建筑面积是25万平方，再加上其他功能区的一些包括停车场大概有5万平方，还有酒店、公寓、大剧院、影视中心等等，加在一起商业建筑总面积超过了35万平米，目前属于国内大量运用高科技元素项目较成功的案例。??

    在整个神农城九个建筑群体，我们用“一屏掌控全局”的理念，研发了智能楼宇管理信息系统IBMS。??

    在我们跟政府在合作中还有另外一个智慧城市的案例，我们在天津的和平区跟天津市和平区人民政府合作，建设了一个智慧城市管理信息系统“智慧和平一期办公系统”，这个系统是目前唯一的一个智慧城市平台的案例，这个案例已经变成了当地政府对外推介的一个经典。??

    通过这些案例，贝尔信有信心开启一个全新的I.O.S。的商业模式，8月29号会我们会召开“智慧城市”新闻发布会，在智能化行业统一标准，与开发商共担风险，共同提升品牌，共赢分账。这是一个全新的共同运营的商业模式，也是一个互联网思维的一个结果。??

    新浪乐居：智能楼宇管理信息系统IBMS具体怎么操作？

    郑长春：这个系统是一个可视化的综合管理平台，把商业办公区域25个子系统划分成了四个模块，这四个模块分别是弱电安防模块，第二个是增值高效的模块，第三个是智能系统模块，第四个是品牌提升模块。??

    例如，弱电系统他包括楼宇设备管理系统，停车场管理系统，综合布线系统，计算机网络，有线电视，自动抄表，机房设备，视频监控，防盗报警，门禁以及考勤系统，巡更系统，对讲中转系统，线槽设备综合布线系统等等11个子系统。??

    第二部分是增值部分，可以为综合体带来经济效益的增值，投入以后能耗特别少，同时效率特别高。例如，我们建设了国内最早应用了POS系统和商业信息化的MIS系统商业信息系统，这个系统是商业智能化的系统，结合客流统计系统，来了多少人，有多少人刷卡买单，还有多少人是来休闲的，每天都可以打报告打印出来，还有停车诱导系统，停车诱导系统包括网上预约正向引导反向查询，神农城有三千多个车位，车位多了以后我们经常找不到自己的车。我们有找车机，只要把自己的号码输进去，就能实现。先有了湖南的找车机，才会有万象城、海岸城的找车机，我们2011年就用了。还有一个是随时收费系统，我们把这个收费系统设计到商家，商家去确认车主停车，就近地方缴单，目前深圳的海岸城才刚刚开始应用。??

    还有能源节约系统，包括智能的灯光识别、调节系统和智能电动充电桩。我们已经把充电桩布置好，今后新能源汽车可直接大规模地应用充电，像特斯拉、像比亚迪可以实现车主上面看电影，车在下面充电。智能系统是提升整个安防等级、节省保安的使用量和节省保安工作强度的工作系统，大量人工智能的办法识别客流量，人脸识别，还有行为识别。我们可以用贝尔信独有的智能系统模式识别系统，识别、徘徊、穿越、闯入、偷盗、倒地、张贴等等行为，这样城市一些安防的问题可以屏蔽掉，能够做到事先预警，事中处理，事后取证。??

    最后是品牌提升系统，包括神农城整个可视化管理平台，人员定位系统。整个一屏掌控的过程当中可以做到可视化管理，随时随地查询我的系统设备的运行状态，然后为整个顶层的管理提供一个依据。??

    因此，我们通过智慧神农城这四大系统的建设，为长株潭一体化示范样板工程开源节流经营管理水平达到目前国内的一流水平，实现在商业上的“华夏文化旅游第一城”。目前项目已经申办了4A级景区，马上要申办5A级景区，致力于打造华夏炎帝人文景观第一城，得益于贝尔信智能系统，已经得到了湖南省和国家旅游局的双重认可。智能系统应用后，为商家的招商、管理、养商还有办公自动化提供了技术支撑，这是一个成功案例，希望大家能够到湖南株洲那里去感受一下，与全国各地的同行进行交流。??

    新浪乐居：贝尔信以智慧城市综合体为核心理念，以MSP和投资建设运营商的角色，推出了I.O.S商业模式智慧综合体解决方案。 请问，贝尔信智慧综合体I.O.S。商业模式包括哪些内容？有哪些自己的特点？

    郑长春：在原来的技术型的智慧综合体的运转系统技术的综合体的基础上，我们提出了“智慧管理”和“智慧运营”的模??式，这是一种新的模式，也就是I.O.S。的商业模式。智能化将最新的技术武装到城市综合体里面，投入是很花成本的，但建成后又会达到节能减耗高效的功能。

    比如智能化投入占整个综合体的5%—10%，但是建成以后可以降低20—30%的运营维护的成本。对于品牌来讲又获得溢价增值，类似的案例可以讲到，我们深圳很著名的一个楼盘叫做红树西岸，由于项目整体运用了霍尼韦尔全套智能化系统，售价比周边的地价提高3倍之多，当然项目空间布局也是很有亮点的。??

    在合作模式方面，贝尔信以地产商实际需求为准，推出 “后土建按揭式装修+智能化MSP综合解决方案”。这三种具体方案中贝尔信都有方法，第一种方法是业主自建加自主运营，贝尔信通过新技术采用能够比原有方案节约30%左右的造价，因采用了平台可视化、设备小型化、后端前置化和云存储一体化这“四化”，把目前的云计算技术和云存储技术运用到城市综合体的运营管理当中来，第一种模式贝尔信是给业主节省的。第二种是业主租建加自主运营，我们可以作为投资商的身份，让业主延后支付付款或者是按揭。还有一个是业主建设加运营全外包，这个过程当中我们干脆按面积、设备来投资，然后签五年甚至是十年合约，按月、按面积收费就可以。由此，贝尔信从一个工程的乙方变成了甲方的投资者，投入资金共同建设城市综合体。??

    贝尔信对智能化工程总体效果长期负责：全程参与项目建设、运维和系统持续升级，减少后续的各项维护成本，实现合作多方共赢；且为商业项目的智能化“保鲜”，支持商业综合体永续经营。I.O.S。商业模式的精髓在于“资本合作+投资建设+定制精装智能化+长期运营分账”，在电商冲击、O2O潮流逆袭的大时代下，I.O.S。商业模式无疑为地产商提供了一个更互利共赢的机会。??

    新浪乐居：贝尔信从前期的精装到最后的智能设备的这一系列的过程中，与开发商和业主共同承担风险、共同运营，对资源整合和资金两方面其实是非常大的挑战，这些你是如何做到的？

    郑长春：我们考虑了三个方面展开跟同行一起合作。第一，在项目上我们提出I.O.S。的模式，一般情况下我们会整体签约一批项目，由我们集中来打造成智慧性的楼盘或者是智慧的园区、智慧的综合体等等。??

    第二，我们就项目进行融资，现在我们在准备上市，投资商如果确定全新的模式有收入的话，资金不是问题，通过基金、银行、投资商来启动这个项目。??

    第三，更重要的是贝尔信不仅跟当地楼盘的地产商进行合作，而且是跟同行一起合作。我们对产业链，比如安防的产业链、通讯的产业链、互联网的产业链、移动互联网的产业链进行高度的融合，把项目拿出来分利，这样可能有5%是贝尔信所独有的技术，但是其他大量的运用同行的智慧，统一标准、统一供货、统一建设、统一结算，等于说是一个行业整合的概念。我们相信有这样几个楼盘以后，我们在同行当中的影响和商誉，使得同行很愿意跟我们合作，资金也有保证，还能共同获利。??

    此外，我们针对智能化城市综合体会开三场会议。第一场会是项目会，第二场会是资金会，第三场会是产业链会，这三个部分是密不可分的。有项目就有资金，再加上项目产业链已经掌握手中，由此确定了我们是大的系统集成商和战略整合者的角色。??

    新浪乐居：花样年的彩生活模式和贝尔信智慧模式有什么区别？

    郑长春：我们也研究彩生活，彩生活和贝尔信主要的区别是，贝尔信作为投资商，是一开始就介入建造过程中，再加运营管理。彩生活是在项目建完了，后期从物业管理的角度，进行“后建设”智能化。术业有专攻，物业管理这块儿有专业的服务公司，贝尔信未来可能会和彩生活这样的公司进行战略合作。??

    另外，彩生活的智能化系统、土建系统、安防系统，已经界定，在这样的情况下是直接与顾客保持联系。彩生活服务的是终端客户，而贝尔信服务的客户是地产商。??

    新浪乐居：对于贝尔信一开始没有介入的综合体，而面临难题时，贝尔信该如何帮助解决？

    郑长春：不是什么事情我们都是万能的，我也考虑到“盘活存量”的问题，如果这个商业综合体运营得不好，需要改变，我们可能会提出一些咨询的方案。但已经是疑难杂症一般，问题已经很难根治，我们自己面对的市场很大，也就无暇顾及这方面了。??

    目前，贝尔信还没有接到这方面的需求，如果有我们想试一下，或许会试错几个项目，也有可能把自己的品牌砸掉。我们对新盘了解比较多，新盘已经有明确的定位，我们认同了项目明确定位后，我们再进行合作联姻。已经有明显问题的综合体，定位已明确，股权也复杂，以这种情况切入，我们认为很难，同时我们是一个企业不是政府，目前不会考虑到直接介入，有可能说贝尔信帮你提供商业化的运作方面的咨询。但是，如果他们有兴趣用智能化的手段来救局的话，我们肯定是乐于参与的。

    新浪乐居：贝尔信准备上市，关于上市有什么样的规划，未来三到五年内贝尔信战略计划又是什么？

    郑长春：贝尔信上市，目前有风投已经进入，后续我们会跟进客户了解对公司的看法，力求在城市综合体的领域有所造化和作为。贝尔信将来是一个平台性的公司，平台性的公司业绩跟同行共享，我们愿意和一些上市公司合作，同时我们的业绩可能在城市综合体的存量盘活和新量的智能化方面，会占据一席之地。??

    关于贝尔信上市可能会在三年之内，我们已经启动程序，会在三年之内完成上市的步伐，我们的业绩增长非常良好，同时市场是呈现爆炸式增长的区间。下一步贝尔信就是如何快速地复制自己的模式，让更多的企业一起进来分享这个市场，是我们重要的发展方向。我们希望通过更多的复制模式，让更多企业获利，同时贝尔信的规模就会增大。??

    此外，贝尔信上市是一个解决资金的问题，而目前公司在城市综合体智能化和智慧化运行的商业模式方面有很大信心解决资金问题。因为贝尔信就是推动型的资本合作，建设运营，共赢分账这样一个概念。

    新浪乐居：贝尔信致力于推动智慧综合体行业发展，怎么看待智慧综合体未来发展前景？

    郑长春：智慧城市综合体是独立于住宅以外的解决人们工作、休闲、生活三大核心问题一个主要的载体。综合体将来会运用互联网思维，所有的综合体可能共享一个平台，将来是一个超级大平台。模式会像“携程”，携程是将所有酒店整合起来，我们则希望成为全国所有综合体的运营商。??

    吃喝玩乐购、投资、旅游、交通的便利等等这些东西，都能在一个智能化的综合体的APP平台上实现，“综合体有问题就找贝尔信”，我希望将来变成这样一个口号。??

    贝尔信以后可能通过一个云平台的建设，为各个城市、各个产业品牌的综合体打造一个共赢的平台。建设运营后，不会出现像美国、英国、日本的综合体一样达到饱和状态的情况。智能化综合体的长期运营、长期便利，会通过云计算查询数据，吃喝玩乐购在整个云计算的平台上实现，贝尔信将来希望能够做到所有综合体的一个平台服务商，也就是智能化+互联网+运营管理的平台级公司。??