2013年商业地产中儿童职业体验馆行业发展研究报告(一)

    儿童职业体验馆行业界定和分类

    1．行业定义、基本概念

    2．行业基本特点：

    3．行业分类

    第一章 儿童职业体验馆行业国内外发展概述

    一、国际儿童职业体验馆行业发展总体概况

    1．2006-2010年全球儿童职业体验馆行业发展概况

    2．主要国家和地区发展概况

    3．全球儿童职业体验馆行业发展趋势

    二、中国儿童职业体验馆行业发展概况

    1．2006-2010年儿童职业体验馆行业发展概况

    2．中国儿童职业体验馆行业发展中存在的问题

    第二章 2008-2012年儿童职业体验馆行业发展环境分析

    一、儿童职业体验馆宏观经济环境

    二、儿童职业体验馆行业政策环境

    三、儿童体验馆是哪些投资商在参与呢？

    四、国内外经济形势对儿童职业体验馆行业发展环境的影响

    第三章儿童职业体验馆行业市场分析

    一、市场规模分析

    1．2008-2012年儿童职业体验馆行业市场规模及增速

    2．儿童职业体验馆行业市场饱和度

    3．经济形势和生活习惯对儿童职业体验馆行业市场规模的影响

    4．2013-2015年儿童职业体验馆行业市场规模及增速预测

    二、市场结构分析

    三、市场特点分析

    1．儿童职业体验馆行业所处生命周期

    2．技术变革与行业革新对儿童职业体验馆行业的影响

    3．差异化分析

    儿童职业体验馆行业界定和分类

    1．行业定义、基本概念：按真实社会2/3比例缩微的儿童高仿真模拟城市。

    儿童职业体验是一种由3～13岁的儿童扮演各种职业角色的寓教于乐的游戏场馆。儿童职业体验乐园就是少年儿童通过模拟和体验成人的职业和角色来了解和接触真实的世界的地方。儿童职业体验型游乐园本质是缩小版的现实社会，儿童职业体验乐园是一个仿真的和模拟现实的地方，通过参加工作，让儿童在娱乐中体验大人的生活世界，在参与中学习社会的知识。

    2．行业基本特点：通过体验成年人的职业角色，帮助儿童了解大人的世界，增强表达能力、动手能力、理财能力、团队协作能力、责任心等，弥补当代教育的缺陷，给儿童一个理想的学习成长空间。

    3．行业分类：儿童可以体验的职业有：

    消防员、匹萨店店员、巧克力馆店员、模特儿、新闻记者、广播台主播、考古学家、医院医生、航空员、汽车4S店员工、能源电力公司员工、奶牛场员工、法院法官、警察局警员、雪糕店店员、加油站服务生、赛车手等等约108种充满乐趣的职业角色。

    第一章 儿童职业体验馆行业国内外发展概述

    一、国际儿童职业体验馆行业发展总体概况

    1．2006-2010年全球儿童职业体验馆行业发展概况：

    儿童职业体验馆是1997年从韩国起源，1999年在墨西哥开第一家全球第大职业体验馆，叫Kidzania（趣志家）。后来陆续在日本、葡萄牙、印度、韩国开。美国、中国台湾也相续开了自己品牌的儿童职业体验馆-宝贝当家。美国的是2004年在佛罗里达的Wannadocity（玩拿多城市体验馆），台湾的是2008年的Babyboss（宝贝当家），2009年进入北京。

    KidZania在全球范围已建或在建的项目超过12个，其中在建项目6个包括印度、葡萄牙、土耳其、马来西亚和泰国等。 Wannado娱乐公司也已经签约在迪拜和新加坡开发同样的主题乐园项目。美国圣地亚哥、西班牙巴赛罗纳等城市也将出现儿童职业体验乐园。

    2．主要国家和地区发展概况

    现在已经拥有儿童职业体验馆主要国家有：中国、日本、韩国、台湾、美国、墨西哥。未来将有儿童职业体验馆的国家有：泰国、印度、巴西。。。。。

    排名第一的中国，他是世界上拥有儿童职业体验馆最多的国家，国内体验馆数量是其他国家的50倍，目前大大小小的儿童职业体验馆从500平米-20000平米共有80多家，表现内容雷同程度达到95%。

    排名第二的是日本，他的特色是全球化建设在10个国家各建设1个，内容有不同重点侧重。韩国、台湾、美国、墨西哥等都在本国只建设1-2个而已。

    3．全球儿童职业体验馆行业发展趋势

    在全球化儿童职业体验馆行业的研究中我们发现了几个奇怪的现象：

    1、从2009年开始国外放缓了对这一职业类型场馆的建设，甚至可以说是嘎然而止了。而全球化扩张最快的日本kidzania，2010年本来要在中国上海开业的中国店，尽然快速撤资了，在但是引起业内广泛讨论。

    2、欧盟发达国家几乎没建造这类独立职业型体验馆，葡萄牙和西班牙都停留在讨论中。

    3、要建设儿童职业体验馆的国家，没有像中国一样大规模建设，而是由旅游部门统一规划，审查相当严格、不允许大规模雷同建设。

    从调研中发现，原因：

    1、国际经济出现严重停滞，成本过高，带来扩张困难。尤其欧洲和日本是世界两大经济发动机出现严重经济困难，造成项目停滞状态。

    2、欧洲和美国拥有大规模的科学发现和探索的科学馆和博物馆，各种体验动手动脑的科目特别多，体验机制非常先进，都是课程化的，青少年儿童很小就参与社会活动和体验过成人职业的内容，因此职业体验馆在此地先天不足，无法独立成为吸引人的项目。

    3、中国职业体验馆多，原因是中国房地产产业的转型带动，而不是职业体验馆自然发展的结果。国内房地产商用此项目炒作地皮和商场人气，和真正的教育差距很远，应该精确定义为室内职业工作主题乐园。由于复制成本门槛不高，容易拷贝，很多属于短期和尝试性行为。未来发展趋势是小而多，投资总价都不会高。

    4、各国出现的不同是和国家的教育习惯和生活习惯有密切关系。还要根据当地区域的室内面积、人口数量、人均消费能力、文化习惯、城市性质、政府态度、建馆的所处位置等等看，具体地方具体判断。

    纵观职业儿童体验馆，百分之88%职业体验馆都是发展中国家在建设。建设地点在新商场、旧体育馆、新开发区、有面积的旧厂房。

    二、中国儿童职业体验馆行业发展概况

    1．2008-2012年儿童职业体验馆行业发展概况

    1）儿童体验馆在中国的发展过程是什么样的呢？

    国内从2008年杭州Do都城儿童职业体验馆建成开始，北京、上海、深圳到发达的二级城市纷纷建设，截至2009年底开业11家，2012年底建设完成和筹建中的数量超过80家，中国的儿童职业体验乐园发展得非常迅猛，但撤资和倒闭的也突破1/3数量。

    2008年大陆出现了第一家儿童职业体验乐园杭州Do都城

    2009年则迎来了开业小高潮，上海星期八小镇、南京属相国、南京爱儿时代、南京东方娃娃、苏州大未来、苏州好孩儿、北京通州欢乐之都体验馆、北京比如世界体验馆、天津kid-tree开迪树、湖南长沙酷贝拉、云南昆明宝贝梦想城、沈阳飞奇梦想城陆续立项和建成。

    2010年北京蓝天大悦城、北京小人国、、北京大连实德大钟寺体验馆、北京宝贝当家、河南郑州点点梦想城、河南郑州大未来、内蒙呼和浩特快乐星期、广东惠州迪可可、广深圳迪可可、广东深圳粤信城、广东广州星期八小镇、湖北武汉小伢当家、湖北武汉星期八小镇、黑龙江哈尔滨泰姆凯迪、云南昆明金魔方、江苏无锡梦想方舟、上海育乐湾、上海kidzania、浙江温州汤米城少年儿童社会体验城等项目将陆续立项和建成

    2011年，辽宁沈阳一二一体验馆、辽宁沈阳酷贝拉、黑龙江哈尔滨盛恒基哈乐城、黑龙江齐齐哈尔儿童城、吉林长春当当儿童城、上海酷贝拉、浙江宁波奇 e国、浙江宁波天宫城堡少儿职业体验馆(宁波嘟嘟城)、浙江丽水儿童城、江苏南京果壳里、江苏南京宁卡王国、江苏南通洛卡城、江苏南通童梦国、四川成都Babyboss、四川成都比如世界、重庆鸿恩寺体验馆、重庆天才梦工场、北京星光影视基地、天津希乐城、山西大同ido、河北石家庄大人物、山东济南星期八小镇、山东青岛贝贝城儿童职业体验馆、内蒙鄂尔多斯未来世界、宁夏银川趣立方体验城、等项目将陆续立项和建成.

    2012年,河南濮阳童梦星球，河南鹤壁凯迪沃、河南平顶山ido、河南商丘儿童城、河南郑州大未来、山东东营mini未来儿童城、山东烟台童趣家、山东临沂星期八小镇、山东济宁儿童城、山东聊城儿童城、山东青岛比如世界、北京儿童影视乐园、北京我的奥林匹克、江苏常州天鹅湖DO都城、江苏泰州儿童城、苏州木渎比如世界、浙江台州超级宝贝、宁波文化广场育乐湾儿童职业体验馆、上海台北时尚风情街儿童职业体验城、辽宁大连小达人、辽宁盘锦酷贝拉、重庆TICO乐趣城、贵州贵阳千僖童、成都华侨城麦鲁小镇、甘肃兰州儿童城、、新疆乌鲁木齐、南昌摩天轮儿童城安徽合肥星光少儿城、广州东莞儿童城、深圳华侨城麦鲁小镇、。。。。。。项目将陆续立项和建成.

    2012年，一级城市经过激烈竞争，无法再建设同样模式的场馆，该场馆转入三、四级城市，这些城市的很多人也开始尝试这个模式。

    各年发展趋势榜

    2009年：12家左右。华东44%、华北21%、华南14%、东北7%、华中7%、西南7%

    2010年：19家左右。华北37%、华东21%、华南21%、东北5%、华中11%、西南5%

    2011年：25家左右。华北24%、华东28%、华南21%、东北17%、华中14%、西南14%、西北3%

    2012年：29家左右。华北45%、华东21%、华南10%、东北7%、华中3%、西南10%、西北7%

    2）儿童职业体验馆竞争和淘汰过程怎样？

    从2008年到2012年儿童体验馆竞争惨烈，无一靠自身场馆运作盈利。对此政府发改委政策司调查员，对全国80个场馆做完调查后，面色沉重，指出：“无一正常盈利、无法形成良性运作、无法实现正常税收，也就无法良性成为产业配套和政策。”

    2009年开业的馆：北京通州欢乐之都体验馆、南京属相国、南京东方娃娃、沈阳飞奇梦想城、天津kid-tree开迪树、昆明宝贝梦想城基本撤资、暂停、倒闭了。到2011年为止就有50%淘汰出局了，基本淘汰时间为1年半，总体资金亏掉1.2亿。

    2010年开业的馆：呼和浩特快乐星期、北京小人国、、北京大连实德大钟寺体验馆、深圳粤信城、上海kidzania、上海育乐湾（世博会）、温州汤米城少年儿童社会体验城等项目基本撤资、暂停、倒闭了。到2011年为止就有40%淘汰出局了，基本淘汰时间为1年，总体资金亏掉1亿。

    2011年开业的馆：，成都Babyboss、成都比如世界，大连一个儿童馆撤资.其余都健在。内蒙鄂尔多斯未来世界的投资方资金流断了，跑路了，目前场馆被政府托管了。

    从2009年到2011年末建造好的场馆，投资商基本都出现了后续资金紧张的状况，甚至名气排行一线的场馆，连10万元的供应商欠款都付不出来了。他们丰富多彩的命运要在2013年见分晓。

    目前儿童职业体验馆里的长青树是2008年大陆出现了第一家儿童职业体验乐园杭州Do都城。当然，他的特殊背景和运作方式是保证其不倒翁地位的支柱。

    2010-2013年将是国内儿童职业体验行业高速发展的时间，对这个新兴行业而言，将是至关重要的3年。2013年过后，儿童职业体验馆领域将从发烧期进入理智期。在2008年-2013年期间，儿童职业体验馆是各商业地产企业家豪赌的筹码，他不但面临着其他领域的巨无霸和先进的模式对他的蚕食和冲击。比如：蓬勃发展的高端早教幼儿园、各种6岁-15岁的一对一课外辅导班、学校自己的职业体验园、新式的青少年宫、各种更专业类职业体验馆、欢乐谷和方特类的娱乐体验园。。。。还面临自身问题是：有多少未来现金流和客流来支撑场馆运营？支撑几年？

    2．中国儿童职业体验馆行业发展中存在的问题：“10”个魔咒

    从2008年到2011年儿童职业体验馆模式采用的基本为单一而封闭的儿童职业体验馆模式。我们称之为第一代体验馆。第一代儿童职业体验馆完全是照搬日本式的纯“过家家式”体验馆。不太适合中国儿童和家长的预期，单靠“门票和广告”赞助很难达到盈利模式，甚至亏损。目前国内真正靠门票和赞助盈利的馆还没出现。

    2、这代体验馆在选址上也没有在真正的商业综合体内选址，因此很难带来大量的购买力。

    3、第一代体验馆完全没有考虑如何把孩子带来的大人的消费能力发挥极至，而是单纯地让孩子体验社会项目，无法真正形成商业价值。我们常常看到两个大人送孩子来玩了，自己却没地方购物或等待，就离开，到别处购物的现象。

    专家对日本模式儿童体验馆在中国经营情况总结出“10”个魔咒：

    1）收入单一：门票＼植入广告

    2）黏性不足：年龄段单一，6岁到10岁孩子是主力。孩子玩三次就厌烦了，岁数超过１１岁就不愿意去。1-6岁孩子被早教场馆吸引走了。

    3）大人不愿：现在大人为70－80后，本身见识的多，他们觉得对孩子教育没意义，就不会持续让孩子去

    4）升学压力：辅导班争夺更有优势

    5）人员流动：体验馆的服务人员流动大＼对教育指导不专业＼辅导员年纪偏低）无法形成真正意义上的教学

    6）模式陈旧：日本模式痕迹太重，不适应中国国情和家庭情感

    7）配套不足：没有真正和儿童吃＼穿＼住＼行的商家形成产业一条龙

    8）收费模式：收费方式和体验时间不灵活，没有因地制宜

    9）投资回报：投入大，产出小；单一馆的投资回报率超低，在死亡峡谷里的时间长2年。

    10）时间硬伤：无法解决周一到周五的客源问题。