关注房地产市场僵局 好会议视频会议助房企走上改善之道

    房价终于不涨了，房地产投资迅速下滑成了当下新的关注焦点。一些研究宏观经济的学者认为应该给房地产市场松绑，避免中国经济过度下滑。如果给房地产市场松绑，房价再来新一轮报复性反弹又该如何？完善房地产调控政策的目标是既要保住稳定房价的成果，又要房地产投资不会严重拖累宏观经济运行。

    以遏制投机和投资性需求为导向的需求调控政策靠不住，因为需求方管理做到最好也就是稳定价格，无力阻碍价格的上涨趋势。过度依赖需求方调控还很危险，因为一旦经济下行和需求调控政策的方向逆转，房价又要报复性反弹。房地产调控政策的重心转向改善供给才是正道。只有改善供给才能改变房价上涨背后的趋势性力量，在较长时间里维持低房价水平的供求两旺。

    需求管理的弊端

    理解了中国房价上涨的逻辑，就理解了需求管理为什么不能遏制房价上涨。理解中国的房价上涨逻辑需要三个步骤：首先，房价上涨是因为银行里的存款增长。过去十多年全国银行存款的年均复合增长速度大概在15%-18%，4年多的时间全国银行存款就翻一番。一些大城市银行存款的增长速度更快，不用4年就能翻番。银行存款快速上涨，房价上涨也就不奇怪了。比较而言，过去十多年全国房价的年均复合增长率仅10%多一些，远没有银行存款涨得快。

    其次，银行存款增长是因为物价水平不高。货币当局掌管着银行存款增长速度，调控的依据是物价水平。中国过去十多年的平均通胀率约3%。从这个意义上看，银行存款的增长速度虽快，但不能说快得没道理，这么快的货币增长带来了居民和企业财富的快速增加，却没有带来严重的通胀。中国过去十多年的通胀远低于其它新兴市场经济体，比发达国家也只稍高一点。

    最后，通胀不高是因为工业化带动下的生产率快速提高。为什么释放了如此大量的货币，派生出如此高速增长的银行存款和需求，却没有引起通胀？主要原因是供给方的改善，中国的工业化进程极大提高了生产效率，扩大了有效供给。迅速提高的生产能力在旺盛的需求面前不遑多让，没让价格涨上去。以上三步放在一起，结论是工业化带来了银行存款可持续提高和房价上涨。这个逻辑再往下延伸一步：中国的工业化进程还处于进行时，（在难以有效提高供给的条件下）对房地产的需求和房价上涨还处于上涨通道当中。

    过度依靠需求管理的做法不仅按不住房价，而且容易遭受房价报复性反弹。上一次房价调控出台了限购、限贷等一系列严厉的需求方管理措施。对于那些通过高杠杆比炒房的投机性需求而言，有一定的必要性。但这些调控政策不仅按住了房价，也按住了新建住房和二手房的交易量和房地产开发投资。房地产开发投资约占 中国固定资产投资的20%，占GDP的10%，按住房地产开发投资等于是按住了中国经济增长。如果在经济周期性上升阶段还好处理，其它投资增长可以弥补房地产开发投资下降；如果是经济周期性下行阶段，按住房地产投资会让经济下行更剧烈。调控政策的命运很快会是千夫所指，无疾而终。在房地产需求和房价总体处 于上升通道的背景下，一旦调控政策放松，房价的报复性反弹在所难免。

    改善供给是正道

    手机和电脑的需求快速增长，价格跌跌不休，是因为供给有极大改善。房地产也一样，在趋势性需求增长面前，改善供给是减缓房价上涨趋势的唯一出路。宏观经济管理当局对此有清醒认识，上一轮房地产调控政策中的一项重要内容就是增加保障房供应。但保障房在整个房地产市场中毕竟只是一小块，严重依赖于公共财政而且难以长期持续，远不足以在整体上有效改善房地产供应。改善供给的落脚点还是普通商品房建设。

    中国的城市千差万别，每个城市房地产市场面临的突出矛盾不同，有效增加普通商品房供给的政策侧重点也不同。以笔者居住的北京为例，北京各家银行的存款在涨，初次购房和改善性购房的需求蓄势待发，与此相对应的情况是绝大部分的工作场地、教育、医疗等都在四环以内，而四环以内鲜有新楼盘。要让北京房价稳 定或少涨，不外两个出路：一是旧城改造，北京四环内有大片其它三四线城市都已销声匿迹的城中村，上世纪80-90年代修建的低容积率且质量破旧的住房是北 京核心居住地段的主流建筑，通过旧城改造可以成倍提供核心居住地段的房屋供应，有效缓解中心城区商品房价上涨压力；另一个出路是加快改善北京周边的卫星新城基础设施建设，同时把部分工作场所、优秀的教育和医疗等公共资源向新城转移。除此以外，稳定北京房价别无它途，除非北京地区的银行存款增长画上句号。

    好会议视频会议的改善之道

    好会议视频会议系统作为视频会议系统中的领先品牌，一直以优质的服务、领先的技术、可靠的安全性赢得市场，目前已为百余家政府、科研机构、企事业单位、跨国企业提供视频会议服务。视频会议系统带来的沟通、协调机制的变革，为许多企业提成提升工作效率的同时，大幅缩减了沟通成本。

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    在企业成长的道路上，翻开公司的战略规划报告，是几十页还是上百页？对于整个公司的结构，从公司最高层开始，能否用一两页纸写成，用三五句话说完？中层和基层领导是否也能做到如此简约的表述？关键业务流程的描述、企业文化的描述能否简约到几句话说完？好会议视频会议拥有强大的数据功能，支持PowerPoint、Word、Excel等各种OFFICE文档以及PDF、Visio、AutoCAD、txt文档、图片等多种形式的文件，并支持超过500页的超大文档，高效实时的屏幕共享技术，支持MIS系统、GIS地图软件、CorelDraw平面设计软件、网页等程序共享，同时还支持桌面共享功能，能满足几乎所有类别工作数据沟通需要。何不从现在开始，从公司最高层做起，改变沟通方式，加大口头沟通、电话和视频会议，限定文字沟通篇幅，限定会议时长。对那些惯用冗长PPT图表开会的人，要求他们先3分钟“裸讲”一遍纲要、对于一时半会儿语言无法变数清楚的东西，借用软件与多媒体表达。改善企业内部对信息、决策、形式、浮夸的需求，才能真正应对市场的需求变换。

    在全球经济低迷、中国经济也处于下行通道的大环境下，中国旺盛的潜在住房需求弥足珍贵。好会议视频会议相信，在未来五年，通过因地制宜地改善供给政策，能够让中国房地产市场在稳定价格的水平上供求两旺，城市化进程再上一个大台阶。城市化进程本身还会极大地推动服务业发展，保持对工业品的旺盛需求，助力中国经济的持续繁荣。