儿童体验馆经营投资分析深度报告

    最近在房地产圈里面出现了一股投资建设儿童职业体验馆的热潮。中国这个热潮是从2007年前兴起，到2009年底达到一个小高潮，2010年将创新高。儿童职业体验馆最早在墨西哥诞生，后来由美国的Wannado和日本kidzania(趣志家)发扬光大。所谓儿童职业体验馆就是让在一个封闭的大环境里（1万平米左右），设立消防站、警察局、医院、银行、飞行训练中心、电影院、电视演播室、 电台、蛋糕房、电力局、考古山洞、太空总署等。让孩子扮演社会上大人的职业角色。比如当飞机驾驶员、空姐、蛋糕师、警察、医生、播音员、银行职员、消防队员、宇航员、售货员、老师、邮递员、工程师等等，一般都70个左右的体验项目。在这封闭的环境里，孩子们有自己的银行、护照、卡，孩子们要赚钱要花钱，所以，项目本身就要设计成能赚钱的角色和能花钱的角色。

    儿童职业体验馆的诞生的确颠覆和传统的教育模式，非常吸引人，针对3岁—15岁之间的客户群。通常儿童体验馆的门票为孩子为120--180元，大人20—80元。周六、周日价格为最贵，平时就比较低点。每天上下午各开场一次，有时会有夜场。每次开场大约4个小时，如果玩的人多，一个孩子只能玩4个左右的职业项目，如果人少可以孩子可以玩7、8个职业项目。所以，这就能刺激孩子不断来玩“过家家”的职业游戏。

    这个项目少则6千万，多则2亿人民币的投资。投资钱的多少要看在哪类城市？哪种地段？体验馆的面积有多大？采用哪种项目设备？请什么样的管理团队？是否能拉到大量企业、品牌赞助？本城未来是否有其他家来竞争？投资商的背景和理念？等等。

    我亲身参与了这个房地产大亨策动的中国儿童职业体验馆建设热潮。我得出的结论是，如果中国儿童体验馆设计硬抄日本kidzania(趣志家)体验馆设计，就是一个“死”！

    1、没有特色，就像快捷连锁店

    为什么呢？因为他们的图纸都是从日本日本kidzania(趣志家)设计公司或从该公司出来的人组成的新公司手里买来的统一牌设计图纸，千篇一律，都是一个模子刻，从杭州DO都城、北京欢乐之都、上海星期8、长沙酷贝拉、北京比如、苏州大未来、哈尔滨群力、昆明宝贝梦想城、南京柠卡王国儿童社会体验馆、郑州点点梦想城等等，文章后面附了一张现在已经开业的儿童体验馆的表。 每套图纸300万到500万不等，日本一个图纸重复卖N遍，在图上只是把这个建筑那个房子挪个位置就大赚一笔了。所以中国投资人很多成了冤枉大头。

    2007年最早为杭州Do都城少儿社会体验馆，2008年上海星期八小镇，北京通州欢乐之都体验馆，2009年湖南长沙酷贝拉，北京比如世界体验馆，2010年苏州大未来、哈尔滨群力、昆明宝贝梦想城、郑州点点梦想城、哈尔滨群力。。。。。未来武汉、天津、成都、安徽等都会上体验馆项目。

    这些儿童体验馆只要去过一个地方就不用去别的地方的体验馆了，说句不好听的话，就像一个“如家”或“七天“连锁酒店，没特色都一样。

    2、经营难度大，困饶因素多

    第一批开业的杭州DO都城回头率从60走低40%，上海星期8体验馆的回头率只有35%，而北京欢乐之都体验馆甚至快关门了。

    第二批开业的湖南长沙酷贝拉体验馆比较火爆，周六周日能达到2千人之多；而北京比如世界体验馆遇到意想不到的冷淡，远远不如长沙酷贝拉体验馆人数。

    第三批开业的苏州大未来、哈尔滨群力、昆明宝贝梦想城、郑州点点梦想城、哈尔滨群力装修品位和真正高科技元素都比较偏低，持续回头人气在55%；但身处二线城市， 竞争阻力小。而北京小人国体验馆，没资金，无限停工。

    第四批即将开业的北京大悦城、南京爱儿时代、武汉星期8、成都儿童体验馆、天津儿童体验馆、宁波e国世界

    困扰因素：1、投资商是否有政府资金和宣传力量来参与和推动？

    这个因素非常重要，在中国如果没政府支持，我劝各位要慎重投资。目前运营还算不错的DO嘟城、湖南长沙酷贝拉体验馆都有政府部门指导、辅助、参与、推动的。单有资金是很难调动整个社会的儿童来体验这个项目的。说实话，上海星期8体验馆下一个阶段，不管在武汉开馆，还是在哪，没有和政府结合，几个风险投资的资金很难让这个行业赢利。

    上海星期8体验馆当初投了6千万，目前算起来收回成本要4年，虽然已经运营1年，但未来3年竞争变数非常大，如果不升级项目，上海本地的客源很难保证。升级就要再投入成本。资金成本、政策成本、竞争成本、时间成本等都要考虑。教育体验是有时尚性的，90后、00后、01后的见识和学习速度都很快，所以对新鲜事物吸收的快，厌倦的也快。如果政府政策性扶植符合党的新政策的新体验馆，那多少钱也要打水漂。

    从第一批的杭州DO都城，上海星期8体验馆、北京欢乐之都比较表

    从第二批的湖南长沙酷贝拉体验馆、北京比如世界体验馆比较

    从表上已经明显看出有政府帮助的发展的稳健些。北京欢乐之都体验馆是在北京通州，靠银行贷款投资的，资金有限，政府没把他当回事，开业不久就陷入困境。北京比如世界体验馆背景是山西闻喜县海鑫钢铁集团富二代李兆会投资的，这个李总裁的婚姻是成龙介绍的。成龙还去比如世界做宣传，这个在比如世界的网站上可以看到。比如世界坐落在光禾天地购物中心二层，这个位置虽然在市里，但位置非常孤单，交通不便。我去过比如世界，在北京太阳宫公园旁边的一个孤楼里，周边没吸引人气的地方，至少现在是个没人气的地方，以后可能会改进。比如世界广告和广播在北京局部地区可以看到，但在若大的北京效果甚微。

    而湖南长沙酷贝拉体验馆在长沙市中心的贺龙体育馆，广告在湖南、湖北、江西都能看到听到、成为路人皆知和向往的胜地，湖南和长沙政府都非常支持，动员了全省甚至全国的文化和宣传单位报道宣传。我在长沙的时候，正好开全国未成年思想道德教育大会，中央领导和600名政协委员都到酷贝拉学习观摩，宣传作用很大，开业1个月接待6万人，而且客流持续火爆。

    2、一线城市开儿童体验馆很难盈利？竞争对手到底是谁？

    大家从想像里都觉得把儿童体验馆开到一线大城市里能盈利，其实未必。从目前第一批和第二批开的儿童体验馆的盈利情况看，只有两个是盈利的。一个是杭州DO都城，一个是长沙酷贝拉。

    其他儿童体验馆都不赚钱，上海星期8、北京欢乐之都和北京比如世界都亏，2月份一天我上午去，整个体验馆里才100多人；2010年3月20日（周六）我下午再次去比如世界，那天整个人数不过1000人左右。而2010年3月27、28日我在长沙，则每天人数在2000人左右。北京欢乐之都还不起供应商和银行的钱，基本倒闭了。上海星期8小镇在莘庄地铁站南广场附近仲盛世界商城五层，上海朋友去看了，人流一般。

    为什么在北京、上海很难有大量客流呢？原因有很多，首先儿童体验馆的目标是3岁—15岁孩子。而在这个年龄段占7成的是6岁—10岁的小学生，这些小学生周六、日都要参加一到两个课外辅导班，比如巨人学校、一对一辅导、新东方少儿学校、各种特长班，因此，他们没什么时间去儿童体验馆。因此，儿童体验馆的客源竞争对手就是各种辅导班。

    其次，地理位置也是影响客流的原因，如果交通方便，同时和大商场连接在一起，效果就会好些，但一般这些地方租金太贵。一般都是自己买的楼或合作的楼。一线城市太大了，交通臃堵，路上耗时长，也会造成人们不愿意去。例如北京欢乐之都在北京通州卡通博物馆附近，很偏僻，做车很不方便，所以没人去。除非你是国际大品牌。上海星期8小镇位置也不在上海中心区，但他和商场连在一起，好一点。北京比如世界，就自己孤独的一个楼，周边没商业中心，有几个小区而已，看起来比较不热闹。

    第三，一线城市儿童体验馆的开销很大，影响盈利。水电物业啊、人员成本、工商税务、广告宣传、策划运营啊。例如刚开业的馆，可能平时连水电费都赚不回来呢。而且工作人员流动性很大，开儿童体验馆管理者都想不到人员离职率会很高，这对儿童体验馆管理者压力是挺大的。例如：比如世界从策划、到里面的辅导员已经走了三批了。因为工作特累、工资不高、个人发展空间非常有限。一线城市选择工作的机会太多了，年轻人没必要浪费时间成本，因此，运营培训，不断找人的压力很大。

    第四，在一线城市开儿童体验馆的起点是要和国际儿童体验馆竞争，而不是简单的普通道具过家家模式。国际儿童体验馆大鳄们可没那么善良，早就对中国这个巨大而富有的市场垂涎三尺了．就拿日本kidzania(趣志家)来说，他一面卖一代图纸给中国人，一面在中国要开８个馆，在上海市中心的黄埔区老西门投资１个亿开自己的二代馆；美国迪斯尼也开始在上海争夺市场；台湾儿童体验馆要在北京世纪金源开馆。儿童体验馆是否真正的有互动仿真高科技成为国际儿童体验馆打击中国儿童体验馆的法宝。

    中国的孩子现在都很聪明，不是瞎糊弄的，他们很多从小都被大人带出过国门，见过市面，会用电脑。中国儿童体验馆的投资者必须要很清醒的认识到这点，开出来的儿童体验馆才有前瞻性，才能不亏钱。

    我看过第三批开业的苏州大未来、哈尔滨群力、昆明宝贝梦想城、郑州点点梦想城、哈尔滨群力等，我很失望，我认为这些儿童体验馆根本无法和海外儿童体验馆抗衡，因为没有任何先进的虚拟仿真高科技、科幻的元素。很快孩子们、家长们就会厌倦这些简单道具式的过家家。家长们甚至觉得还不如去科技馆给孩子的养分更充足，这样客源就会再次流失。

    在所有的馆里，让日本kidzania(趣志家)专家唯一吃惊的是湖南长沙酷贝拉体验馆，他们认为湖南长沙酷贝拉体验馆的投资方王乐总经理是所有开儿童体验馆的老板中最聪明的一个，未来上海酷贝拉是日本kidzania(趣志家)强大的对手，其他人不值一提。我问他们为什么这么说，他们说酷贝拉的总经理已经在思想上站在新一代技术上和我们在竞争了，我们觉得很像武林高手的比赛。不过我们把酷贝拉和其他儿童体验馆的高科技技术比较，的确感觉其他馆人气不足实属正常。

    比较一：只有酷贝拉飞机有翅膀，机身在空中，其他体验馆的飞机都爬在地上。

    比较二：酷贝拉８人虚拟仿真太空战舰，登陆火星，有故事情节，全部采用虚拟仿真高科技，让日本专家叹为观止！而昆明儿童城里的太空总署像监控中心，几乎没有吸引力。

    比较三：　酷贝拉四窗民航虚拟仿真仪表盘和感应震动的虚拟仿真模拟4D飞机是国内首家北京互飞长沙航向的4D飞机。虚拟仿真飞行模拟器可以用三维图形生成系统生成逼真的北京和长沙地形环境，模拟不同自然环境下，如雾天、雨天、暴风雪等各种飞行条件，4D飞行员桌位能根据飞行动作震动，还有逼真的三维空间声音的效果。而北京欢乐之都和昆明宝贝梦想城的飞机驾驶完全不符合规范，而且没有专有航线，完全没法相比较。

    第五，没有赞助品牌、没有中国化设计和科幻化设计的儿童馆必死。

    1）儿童体验馆没有赞助光靠门票是养不或自己的，北京欢乐之都因为地方偏，体验内容方法旧套路，就没拉到赞助费，少了很多资金保障，而杭州DO都城，上海星期8体验馆，湖南长沙酷贝拉体验馆，北京比如世界体验馆都拉到了赞助费。

    2）中国的儿童体验馆还是要强调国粹，要学会植入中国热点事件和历史回顾，如四大发明馆、孔子学院国学馆、戏曲大舞台、汶川地震救助、神州卫星航天登月行动等等都得有。

    其实日本自己的第二代儿童体验馆都加入了很多自己本国的文化历史；美国馆也加入了美国国内的历史事件角色扮演。其实，简单的克隆日本化和西方化儿童馆，没有中国古代和现代文化的思想教育成分，最终得不到国家、人民的支持，必然走想衰落，这是国情问题，本土文化问题。各国儿童体验馆的设立的目的都是为了教育未成年思想儿童，让自己民族精神能永存，所以中国特色元素是非常重要的。

    3）拥有高科技计算机技术的未来科幻化设计的儿童馆才能在不断领跑中盈利。中国教育本身就缺乏科幻教育的体制，因此中国孩子一直无法和世界同步竞争，因此从儿童馆的设计上就要有科幻前瞻性。我们前面已经谈到现在儿童馆的设计是针对00年、01年孩子的，他们自己本身就很科幻，而现在设计的实物道具场景，他们玩三次就腻了，他们会认为很OUT，而且日本、美国、台湾都开始用第二代虚拟仿真儿童体验馆来大肆挖金，国内第一代实物体验馆马上都倒闭。

    其实我们参与很多项目时和日本、美国工程师交流，明显嗅出有些阴谋，先让国内投资和经营者当白老鼠，掏大钱买过时的设计，套牢资金形成亏损，无力采用新虚拟仿真技术，而他们则可以用门槛比较高的第二代虚拟仿真技术的体验馆全面吃掉市场。其实《阿凡达》引领3D电影的崛起，狂吸2D电影票房说明什么？说明谁先用了新技术谁就是大赢家。

    近看，长沙酷贝拉体验馆为什么能一军突起？就是他大胆地采用了睿联嘉业虚拟仿真中心专家的设计：1、长沙到北京互飞的实时场景四窗大型民航飞机驾驶，完全和真飞行员实际操作一样，飞机还能根据各种天气的变化而震动，完全是科幻4D飞行驾驶，图上面已经有。孩子们在5分钟就能掌握基本飞行知识，而且有记分系统，能为小驾驶员打分，非常过瘾。很多大人都喜欢开这个国内首款4D飞机。2、8人协作登火星的宇宙战舰，科幻性更强，团队精神很强烈，这也是国内首款8人太空战舰。

    睿联开发了16个很震撼的科幻仿真方案，涉及到社会各个职业，海阔天空的科幻，让中国儿童体验馆永远能战斗在国际一线儿童体验馆的行列。

    附部分儿童体验馆表：